本期导读：
澳洲联邦政府推动的房地产税制改革可能面临“事与愿违”的效果。
最新模型显示，政府限制自主管理养老金基金（SMSF）投资房地产，以及调整负扣税和资本利得税相关政策，可能削弱房地产投资动力，进一步减少住房供应。
预计到2029—30年，澳大利亚可能因此减少约1.07万套住房建设，导致GDP减少约10亿澳元，同时租金在现有基础上每年额外上涨约10澳元。
房地产及建筑行业组织警告，在住房短缺问题仍未缓解的情况下，减少投资渠道和住房供应，与解决住房危机的目标方向相反。
最新模型警告：税改可能削弱住房建设能力
澳大利亚最新模型显示，联邦政府预算中的房地产税制改革，可能进一步打击住房建设市场。
根据分析，未来四年澳大利亚GDP可能因此减少约10亿澳元，到2029—30年预计减少约1.07万套住房建设，同时租金可能在现有水平之外，每年额外上涨约10澳元。
该模型由澳大利亚房地产协会（REIA）、澳大利亚房地产委员会（PCA）、澳大利亚建筑大师协会（Master Builders Australia）以及住房工业协会（HIA）共同委托完成。
模型主要评估了政府禁止自主管理养老金基金（SMSF）借贷购买房地产，以及负扣税和资本利得税相关调整可能带来的影响。
分析认为，这些政策可能降低投资者进入房地产市场的积极性，最终导致新住房供应减少。
少建1.07万套住房，租赁市场压力或进一步加剧
模型预测，到2029—30年，澳大利亚住房建设数量可能比原本预期减少约10,700套。
其中，约2000套住房的减少与政府在参议院与绿党协商后加入的SMSF政策调整有关。
值得注意的是，政府此前并未完成相关模型分析，以评估禁止SMSF购买房地产可能对整体住房市场产生的影响。
随着住房供应减少，本已紧张的租赁市场可能承受更大压力。
模型预计，未来租金将在通胀因素之外，每年额外上涨约10澳元。
这一预测明显高于财政部此前模型估算的每周约2澳元涨幅。此前，财政部的测算也曾被财政部长吉姆·查尔默斯用于支持预算政策解释。
四大房地产及建筑行业组织表示，新的预测意味着政府提出的“到2029年中建成120万套新住房”的《住房协议》目标，将面临更大挑战。
四家机构在联合声明中指出：
澳大利亚不可能一方面努力解决住房短缺问题，另一方面又出台让出租住房融资、建设和供应更加困难的政策。
SMSF限制政策或导致近2000套住房缺口
经济咨询机构Qaive和Tulipwood Economics建立的模型显示，仅SMSF相关限制政策，就可能导致2026—27年至2029—30年期间减少近2000套住房供应，并造成超过800个建筑行业岗位减少。
Tulipwood Economics董事乔·布拉尼根表示，该政策实际上是在一个急需更多投资的住房市场中，减少了一项重要融资渠道。
他表示，仅SMSF政策一项，就可能导致GDP减少近2亿澳元，同时使平均租金每周增加约1.15澳元。
布拉尼根质疑，政府一方面希望增加住房供应、降低租金，另一方面却通过政策调整推动市场走向：
“更少的住房和更高的租金”。
建筑业或减少4700个就业岗位，通胀压力进一步增加
整体来看，住房建设减少还可能对就业市场产生影响。
模型预计，建筑行业可能因此减少约4700个就业岗位，同时进一步增加通胀压力。
澳大利亚建筑大师协会首席执行官德妮塔·沃恩表示，目前房地产投资本身已经很难实现可行回报，行业担忧澳大利亚正在进一步削弱自身住房建设能力。
她呼吁联邦政府重新考虑是否应该撤回相关政策。
住房工业协会（HIA）则认为，实际影响可能比模型预测更加严重。
HIA首席经济学家蒂姆·里尔登预计，未来10年澳大利亚可能因此少建约4万套住房，比工党政府自身模型预测的数字还要少5000套。
他说，增加新住房供应已经成为澳大利亚宏观经济政策必须面对的重要限制因素。
这不仅是社会住房问题，也涉及劳动力流动以及就业成本。
房地产行业批评：税改方向与解决住房危机背道而驰
澳大利亚房地产协会主席雅各布·凯恩表示，这份模型结果是一项“明确警告”。
他说：
减少近1.07万套住房建设、更高租金以及10亿澳元经济活动损失，与澳大利亚当前住房危机真正需要的发展方向完全相反。
凯恩认为，所有住房政策首先都应该回答一个基本问题：
这项政策是否能够帮助澳大利亚建造更多住房？
政府回应：长期来看仍有望增加住房供应
面对行业批评，查尔默斯的发言人表示，预算模型显示，相关政策对租金的影响较小，而且这一影响将逐步显现，并不会立即发生。
政府强调，租金受到多种因素影响，其中住房供需关系仍是关键因素。
政府同时表示，其整体住房政策将在未来10年增加超过3万套住房供应，从长期来看，有望对租金形成下降压力。
反对党质疑：住房短缺时期不应限制投资渠道
反对党财政事务发言人安德鲁·布拉格则认为，政府在住房危机期间禁止SMSF投资房地产“毫无道理”。
他说，SMSF投资者本身并不会居住在这些房屋中，因此限制这类投资最终可能直接减少出租住房供应，并推高租金。
布拉格质疑，在住房供应已经不足的情况下，政府为何仍采取可能减少住房供应、增加租金压力的政策。
他批评政府将意识形态置于实际经济效果之上。
永信会计事务所位于布里斯班, 是一家为企业和个人提供会计, 税务的华人会计事务所。 服务范围广泛, 会计师经验丰富. 我们可以根据您的个人情况, 针对性的提供最符合您利益的方案. 我们的客户来自众多行业: 建筑和地产开发、矿业、进出口、酒店及餐饮业、旅游业等. 秉承着“用心服务，值得永信”的服务宗旨。永信会计为众多在澳洲工作生活和经营生意的客户保驾护航。
Website: www.yongxin.com.au
Email address: info@yongxin.com.au
Phone Number: 07 3420 5545
Address：Unit1/45 Sanders Street, Upper Mount Gravatt, QLD
声明：
本文内容和材料仅供您参考，不构成任何税务/会计意见和建议；
具体税务规划请咨询专业会计师或税务顾问。本文信息基于当前法规，可能因政策调整而变更。永信会计对此不承担任何责任，亦不对因使用本材料产生的任何损失承担法律责任；
未经我们书面同意，请勿将此内容的全部或一部分信息及资料进行复制, 修改，分发，再版，重发，展示或演示。作者供稿或商业合作请添加二维码咨询合作。
*Liability Limited by a Scheme Approved under the Professional Standards Legislation