CGT新规过渡期引发估值争议

在阿尔巴尼斯政府新的资本利得税制度下，投资者如果采用财政部提供的简易公式计算资产价值，可能导致部分投资资产承担更高税负。

这一问题主要出现在：

现有投资资产从2027年7月1日起进入新的CGT制度过渡阶段。

自今年5月联邦预算公布相关改革，并经过两轮立法后，政府目前仍在针对部分尚未解决的资本利得税问题进行咨询。

税务及会计行业专家已向财政部提交意见，指出新制度中的估值方式可能产生不公平结果。

投资房翻修可能导致更高资本利得税

澳洲税务学会（Tax Institute）税务法律顾问 John Storey 表示：

如果投资者在2027年7月1日前进行了资本性改造，并选择财政部提供的简易估值公式计算资产价值，可能需要支付更多税款。

原因在于：

财政部公式并不会充分考虑翻修工程对资产成本基础的增加。

Storey表示：

“凡是会减少2027年7月1日前资本收益的因素，通常都会导致更高的实际税率。”

按照新的CGT制度，持有现有投资资产并跨越2027年6月30日的投资者，在计算资本收益时，需要同时适用两套不同规则。

其中：

• 2027年7月1日前产生的资本收益，仍可享受现行50%的资本利得税折扣；
• 此后产生的收益，则按照新的通胀指数化制度计算。

对于增长速度较快的资产，新制度可能导致更高税负。

案例显示：翻修房产可能比未翻修资产承担更高税负

澳洲税务学会向财政部提交的案例显示：

A房产：

• 2007年购买价格：100万澳元；
• 2015年投入：200万澳元进行资本性改造；
• 调整后理论成本基础：300万澳元。

B房产：

• 2007年7月1日购买价格：300万澳元；
• 此后没有进行资本改造。

假设两套房产均在2027年6月30日以800万澳元出售。

按照财政部简易估值公式及新的通胀指数化计算方式：

• A房产计算出的资本收益约为400万澳元；
• B房产资本收益约为223万澳元。

两者相差约：177万澳元。

Storey表示，如果投资者希望避免因采用财政部公式导致更高税负，就可能需要额外花费数千澳元，请专业人士进行正式估值。

他说：

“如果不进行估值，最终可能需要缴纳明显更多的税款。”

全国估值成本或高达45亿澳元

Wilson Asset Management估计，新的CGT制度可能导致澳大利亚企业和投资房产生最高：

45亿澳元的一次性估值成本。

同时，所需估值工作量可能达到当前估值行业承受能力的约三倍。

Wilson Asset Management主席 Geoff Wilson 表示，这一估算还没有包括：

• 艺术品；
• 收藏品；
• 知识产权；
• 其他难以估值资产。

因此，全国实际承担的估值成本可能更高。

会计行业警告：重大翻修资产和企业商誉可能受影响

澳新特许会计师公会（Chartered Accountants ANZ）税务主管 Susan Franks 表示：

财政部针对现有资产采用的复合增长比例分摊方式，可能使进行了重大资本改造的资产处于不利位置。

同时，该方式也可能影响企业内部形成、成本基础接近零的商誉资产。

她在提交给财政部的意见中表示：

“这一计算方法必须调整，以纠正这种结果。”

政府CGT改革规模巨大，预计增加880亿澳元税收

在5月预算中，政府取消了大多数资产现行50%的资本利得税折扣。

不过，部分领域仍获得豁免，包括：

• 新建住宅；
• 年营业额低于1000万澳元的小企业；
• 部分创新型初创企业。

财政部目前仍在就初创企业相关豁免安排进行咨询。

新的通胀指数化制度计划从：

2027年7月1日起实施。

未来将针对扣除通胀后的实际资本收益征税，最低税率为30%。

财政部预计，这一系列税改措施将在未来10年增加：

约880亿澳元税收。

企业界担忧：不同投资结构可能出现不同税单

澳大利亚会计师公会在提交意见中指出：

通过公司或信托持有投资的人，即使进行经济效果完全相同的交易，也可能面临“明显不同”的税务结果。

例如：

假设一项商业房地产产生100万澳元资本收益。

如果投资者直接出售建筑：

• 约41.5万澳元属于2027年7月1日前资本收益；
• 可以享受现行50%的资本利得税折扣。

但如果投资者出售持有该建筑的信托单位：

• 可能只有约1000澳元资本收益能够享受50%折扣。

澳洲会计师公会税务主管 Jenny Wong 表示：

“这两种处理方式会产生截然不同的结果。”

她指出，这一问题将影响大量通过公司或信托经营的小企业。

专家建议：投资者应考虑提前进行正式估值

Jenny Wong表示，这种差异主要源于财政部针对2026年6月30日现有资产制定的简易估值公式。

该公式的目的，是让投资者可以避免支付数千澳元进行专业估值。

但由于公式从最初成本基础开始计算复合增长率，如果资产原始成本非常低，例如：

• 1澳元；
• 100澳元；

那么大部分资本收益可能无法被分配到可以享受折扣的时期。

因此，她建议：

投资者应考虑进行正式估值，以降低未来可能产生的额外税务成本。

政府回应：改革将继续推进

财政部长查默斯表示，重大改革采取分阶段立法属于正常做法。

他说，政府未来几个月仍会继续推进后续改革，与过去实施GST等重大改革时的方式类似。

查默斯表示，政府改革目标是：

• 让经济更好服务澳洲居民和企业；
• 支持小企业发展；
• 为劳动者提供更多减税；
• 帮助更多澳洲人购买第一套住房。

与此同时，政府近期已通过进一步CGT改革，包括取消此前可能影响伴侣去世或关系破裂后资产转移的“寡妇税”。

相关新规仍将在未来几年逐步实施。

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